商业地产资产证券化发展前景展望报告

今天分享的是【商业地产资产证券化发展前景展望报告】 报告出品方：联合资信

近年来，地产行业调控政策持续出台，地产公司融资环境收紧至逐渐松绑。同时国内经济增长仍面临一定压力，商业地产与宏观经济周期保持较强的正相关性，故未来一段时期内商业地产景气度仍将持续面临挑战。此外，关于商业地产的融资政策《关于做好经营性物业贷款管理的通知》《关于推进基础设施领域 不动产投资信托基金 （REITs）试点相关工作的通知》陆续落地，对商业地产资产证券化业务产生一定程度的竞争影响。在此背景下，商业地产资产证券化发展前景或存在一定不确定性。本文通过对商业地产资产证券化的发展历程回顾和发展特征分析，对其发展前景进行了展望。

自2016年首单CMBS产品“高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划发行”以来，我国CMBS市场蓬勃发展，从2016年发行金额231.41亿元逐年稳步增长至2020年发行金额1380.62亿元。2020年之后，受到宏观经济下行叠加地产行业调控政策影响，发行金额虽然在2022年有所反弹，但整体仍呈回落趋势，2023年发行金额为947.24亿元，较上年减少25.65%，降幅明显。从产品发行数量来看，从2016年5单产品逐年增长至2022年74单产品，2023年发行产品数量为67单，较上年减少7单。

类REITs产品起步略早于CMBS产品，自2014年首单类REITs产品“中信启航专项资产管理计划”发行以来，类REITs市场规模不断扩大。类REITs产品发行金额和发行单数均呈波动增长趋势，在2023年达到442.45亿元、32单。

CMBS和类REITs二者合计情况来看，商业地产证券化的发行金额自2014年展业以来增长迅速，2018年达到1084.28亿元，突破千亿规模。此后两年仍持续大幅增长，2019年和2020年发行规模分别为1536.42亿元和1708.98亿元。2021年和2022年较2020年发行金额有所减少，仍维持在1600亿元规模以上。2023年发行规模大幅下降至1398.69亿元。从产品发行数量来看，2014－2022年发行单数持续逐年增长，2022年达到101单；2023年发行单数略有减少。

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